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2015-10-08

法人設立の理由

更新をさぼっていた期間にも、いろいろと活動はしていたわけではありますが、
昨年の12月に法人を設立しています。

いろいろな思惑があり、法人設立に至るのだと思いますが、
私も場合は、個人所有の物件を法人で購入する形で法人設立しました。

この場合、不動産取得税や登記の費用がかかるので、
一般的にはあまりおススメされていない方法だと思います。

それなら、なぜわざわざ費用の掛かるあまりメリットのない方法で法人設立をしたのか。
続きを知りたい方は、クリック・・・



ではありません。

個人で購入するときに融資を受けた金融機関から
法人設立の打診をいただきました。

もし個人所有の物件を法人設立し、移し替えをすると
法人で購入するときに融資をしますと提案をいただいたためです。

区分所有や築古の一戸建てなど、
抵当権はないけれど、担保としては難しいかなと思うような物件でも、
法人にて所有するのであれば融資してくれる、この提案は魅力的にうつりました。

法人を設立すると、利益のあるなしにかかわらず
必ず年間7万円は納めないといけません。
また、所有権移転にかかる費用や不動産取得税も再度必要になります。

そんなことを差し引いても、目の前に現金をぶら下げられたような提案です。
受けないわけにはいかないのではないかと、抵当のついていない3物件、
1つの区分所有マンションと2つの築古の戸建てを個人から法人に売却しました。
ほぼ簿価にて売却しているので、利益も損失も出ない形での売却となりました。

その結果、得られた現金は1200万円、
売却から半年を過ぎたころには手元にはほとんど現金が残っていませんでした。
もちろん、新たに不動産を購入したからではありますが。

この1年のことを思い出しながら、ぼちぼち綴っていこうと思います。


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2015-10-07

流行りのairbnbをはじめました

久しぶりの更新となりました。

あぁ、このブログも更新がなくなり不動産投資に失敗したんだなというくらいの更新のなさでした。
当ブログはこのブログでのマネタイズを考えていないため、遠慮なく休業できるというだけです。

これからは気合を入れて更新をしたく思っています。

ブログを休憩している間にいろいろありました。相変わらず物件を買ったり、そして売ったり。法人も作りました。そして、いま流行りのairbnbも始めてみました。airbnbは案外、意外と人気で、掃除と洗濯に忙しくしています。

個人的にはairbnbは儲けの道具にするより、運営を楽しめる個人がしてくれたらいいなぁと思っています。この休憩期間中にいろいろと書きたいことがたまっています。

お久しぶりの方はあまり多くないと思いますが、これからまた更新しますので、どうぞご贔屓にお願いします。
2014-10-07

樋(とい)の塗装

全体的に目立つので、樋(とい)の塗装をしました。

油性でしようか、水性でしようか迷いましたが、とりあえず水性で恐る恐る塗ってみると割といい感じでした。
油性で塗りたかったのですが、油性では樋自体が溶けてしまう恐れがありました。
アサヒペンの建物用塗料を塗りました。水性ですが、耐久性もあるとのことでお高いのですがよかったです。
樋はもの自体高くないので交換すると楽なのですが、大工の父に聞くと手間がかかんねんとバッサリ切られました。
刷毛ムラがあるのはご愛嬌です。近づいてじっくり見ないことには気づきません。

パッと見た感じはずいぶんとよくなりました。
朝霧南町 樋関係塗装の前
朝霧南町 樋関係塗装の後


2014-09-12

浴室のリフォーム?に

細かいこと続けます。

朝霧南町リフォーム前浴室

リフォーム前の浴室です。浴槽にふたをして隠してはいますが、浴槽の中を見たときは驚きました。浴槽なのに泥だらけで、驚くほどきれいでなかったので、これは全面改修を含めて検討しないといけないかなと考えていましたが、できるだけ費用をかけずに進めていきたいので、とにかく清掃。この部分を担当したのは、母です。ほぼ100%主婦ですが、掃除なら任せとけ、です。全面改修を考えていましたが、磨けばきれいになります。何も考えずに交換してしまうと、それだけで費用が大きくかかります。手を入れることはせず、ここも水栓のみの交換をすることにします。

その水栓は、これです。

TOTO 浴室用 壁付サーモスタットシャワー金具 スパウト長170mm TMGG40ETOTO 浴室用 壁付サーモスタットシャワー金具 スパウト長170mm TMGG40E
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TOTO

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うまく載せる方法がわからないので、ブログの機能についているAmazonから拝借しましたが、こちらも楽天などで検索していただきましたら20000円までで購入できます。この商品のいいところは、シャワー部分も樹脂じゃないという点です。ここがメッキだと、ちょっぴり高級に見えます。このタイプのものを探していると4~5万円なんてのは、普通です。かといって、1万円台の商品だと、ヘッドの部分が樹脂、というだけでなくハンドル部分まで樹脂だったりします。パッと見た時の印象や時間の経過でも美しさを保つことができるのはメッキだと思います。

1万円台で購入できるこの商品は、なかなか良いです。不満を言えば、スパウトの長さが250mmのものがあればいいなというところですが、浴槽にスパウトからお湯をためるタイプのものでなければ問題ありません。サーモ付というのはよさそうに見えますが、「今のは給湯器で調節するからこんなんいらんねんけどなぁ。よぅ壊れんねんなぁ」とは取付業者さんの弁。多少のマイナス点はあるにしても、この品番は気にいってますので、水栓を交換するときは必ず使っています。今のところ、故障したとかそんなのはありません。

浴室も水栓が変わると結構雰囲気が変わります。



2014-09-11

品番ってむつかしい、違いわかりますか?

今日も、ちまちましたことを。

品番選定で、あれーこれとこれ、どう違うんかなぁ。この組み合わせで購入したら、違いが解消され、価格差がこんなにもあるのは不思議だなぁと思うことってありませんか?

わかりませんか、わかりませんね。具体例がないとこいつは何を言っているのだ、となってしまいますか。

ずっと、違いが判らずにここ数日でようやく合点できた事例がこれです。

まずは、商品の品番から。
三栄水栓 【キッチン用浄水器内蔵混合栓】 シングル浄水器付ワンホールスプレー分岐混合栓 上面施工 K87680BTJV三栄水栓 【キッチン用浄水器内蔵混合栓】 シングル浄水器付ワンホールスプレー分岐混合栓 上面施工 K87680BTJV
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三栄水栓

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三栄水栓 【キッチン用浄水器内蔵混合栓】 シングル浄水器付ワンホールスプレー混合栓 K87680TJV-13三栄水栓 【キッチン用浄水器内蔵混合栓】 シングル浄水器付ワンホールスプレー混合栓 K87680TJV-13
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三栄水栓

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どちらも同じ浄水機能付きでシャワーヘッドのところがびよーんと伸びるタイプのシングルレバー混合栓です。この商品の違いは、分岐水栓用の機能がついているか否かなのですが、分岐水洗なしの商品の場合は、20000円くらいで購入可能ですが、分岐水栓有の場合だと35000円くらいします。

それなら分岐水栓なしを買って、あとで分岐水栓部分を買ったらどんなに高くても10000円くらいで買えるじゃないか、なぜこんなに価格差があるのかとずっと不思議に思っていました。

そんなわけで、品番を入力して、後付けの分岐水栓を検索してみても、いまいちどれを購入したらいいのかわからないのです。案の定、同じことで悩んでいる人はいるもので、ほぼ同じ質問がネット上に公開されていました。

CB-SED6の品番の分岐水栓を買ってつけようと思うのだけれど、うまくいかない、助けてー・・・ってな感じの質問なのですが、質問内容やほかの質問から総合して導き出された答えはこれです。

分岐水栓の取付不可、ざんねんやったね。

びよーんとシャワー部分が伸びるタイプのものはそもそも後付けで分岐水栓を取り付けることはできません、というような文言がどこかにあり、それでいくら探してもどれだけ調べても合点できなかったのだなぁと、少しの費用を節約しようとすると、結果ダメなことがこの事例だけでなくほかにもたくさんあります。

毎日のようにあーでもない、こーでもないと考えながら試行錯誤していますが、これって最初っから職人さんだったり、商品に通じている人からしたらジョーシキなんだと思います。かといって商品に、「このびよーんってなるのは後から分岐水洗つけるの無理だから、費用節約しようと思って分岐水洗買ったら損するだけやからこっちのを買っときや」ってことを書けないし、リフォーム代を節約しようと施主支給したりして、取付できなかったりしてトラブルになったりするんだったら、ややこしいのは受けないっていうリフォーム屋さんがいるのも、こういうことでトラブルになったことがあるんだろうなぁと思ったり。

とりとめのないことをちまちまと書きましたが、要は面倒なことはプロに任せた方が効率がいいことはたくさんあるけど、その分報酬を払うのは当然。自分でやると安く仕上がるかもしれないけれど、プロの段取りや商品知識がないと思わぬところで躓いたりして頓挫することがある。費やした時間を時給とかで換算したら・・・。それでも楽しいと思うから、後者のように躓きながらでも前に進んでいけるのだと思います。
2014-09-10

洗面化粧台

洗面化粧台を交換するときはこのシリーズで、と大体決めています。

洗面化粧台を選ぶ時の基準は、
1.鏡部分に収納があること
2.収納部分は鏡に隠れていること(露出しているのはいかにも賃貸、という感じがするので)
3.なるべく幅広のものを(750mm以上)
4.できるだけ仕様を豪華に

これらの基準をクリアできているのが、リクシル(INAX)のピアラのシリーズ
ピアラ洗面化粧台カタログ参考写真

かんたん単純な基準ですが、洗面化粧台は価格の割にアピールできる部分だと考えています。
賃貸住宅用のいかにもというような洗面化粧台よりも、
分譲住宅で使われているようなグレードだと、内見者の方にもおっ!と思っていただけます。

高いグレードのものを探せばきりがありませんが、
このシリーズはグレードの割には低価格で、バランスがいいと思います。

実際に購入する商品は、これよりもグレードの高いもので、定価は税抜きベースで20万円となる予定です。
楽天などでも安価なところだったら掛率40%を切る価格で購入できます。
8万円くらいの出費になりますが、一度設備を更新してしまえば、10年は交換せずに使えるでしょう。

安い洗面化粧台でしたら2万円後半くらいから購入できますが、
その差額を5万円としても投資の効果は十分にあると考えます。
この洗面台にしたからといって家賃を高くできるわけではありませんが、空室の期間が短くなったり、
比較検討される中で少しでもポイントになればしめたものです。

キッチンのように差別化をしようと思えば桁が変わるようなものではないので、
おススメですよ。
2014-09-09

断熱材を入れ、捨て貼り中

断熱材入れ
捨て貼り 朝霧
捨て貼りを終え養生

断熱材を根太の間に入れていきます。ただの発泡スチロールですが、断熱効果はなかなかよいです。それにしても、建築資材として発泡スチロールを加工するだけで2坪分で4000円とかで販売できるのですから、建材屋さんも儲かりますね。

断熱材を入れた後に12mmの捨て貼りをし、最後に仕上げのフローリングを貼るまで養生して置いておきます。
2014-09-05

キッチン選定中

IKEA①

IKEAのキッチンです。いろいろ候補のある中のひとつです。ステンレス製品が好きなので、この収納部分が隠れないすっきりしたデザインが個人的には好きです。ただ、お住まいされる人にとって使い勝手のいいものであるかは別の話ですので、あまり奇抜すぎるのはよくありません。いつもIKEAでいいなぁと思うのですが、今回もこのスタイルにはできそうにないかな・・・。

商品を選定するのは手間がかかりますが楽しい作業です。自分の家なんてそうそうリフォームや新築の機会はありませんが、こうして貸家があると妄想だけじゃなく実際に設置できるので面白いです。

写真を少し大きく表示できるようにしました。もう少し大きいほうがいいでしょうね。探り探り、なるべく見やすいものにしていけたらと思っています。
2014-09-05

断熱材入りました

断熱材2
断熱材3

ホームセンターで断熱材を注文していました。入荷はまだ先かなと思っていましたが、コメリさん優秀です。10日くらいはかかりますよといわれていたのですが、2日で連絡がありました。それはそれで予定が狂うのですが…。大工工事はまだ先になりますが、せっかくなので取りに行き、軽トラックで現場まで搬入しました。材料代は10坪で20000円くらいかかりますが、工事が完了してしまったら後で断熱材を入れることができません。できる断熱はできるだけします。直接見える部分ではありませんので、アピールしたい部分でもあります。
2014-09-04

根太までリフォーム完了

朝霧南町 根太まで終了

根太までリフォームが進んできました。

今回、大引からやり直してます。床が傾いていて、レベル調整するのに、このあたりからやり直さないとどうしようもないということで、なくなくやりかえています。束もプラではなく、木を加工して束にしました。これには事情があり、近くのホームセンターにぴったりのプラ束を見つけることができなかったようで、さてどうしたものかと思っていたら柱用に使っている木を切って束に。結果的に昔ながらの方法で作っています。

ここから断熱材をいれ、捨て貼りし、フローリングで納めていきます。
2014-08-11

リバーサイドパレス明石の完成写真です

リフォーム完成後、早々に入居の決まった部屋のひとつです。

現在、入居者さん居住中ですので、賃貸募集はしていませんが、いわゆるアクセントクロスを各部屋にうるさいくらいに取り入れてみましたが、選んでいただける部屋となりました。キッチンは取り替えせずにカッティングシートを貼っています。オレンジのビビットな色を取り入れていますが、オレンジ色には食欲を増進させる効果があるとされている色で、幸せな家族になってほしい想いを込めています。

入居するときよりぽっちゃりしてしまうかもしれませんが、それは幸せの証ということにしていただきましょう。

リバー201 完成写真4
リバー201 完成写真5
リバー201 完成写真3
リバー201 完成写真1
リバー201 完成写真2
2014-08-11

基礎の部分をまずしっかり

少しずつですが、リフォーム作業を進めています。

1Fのほとんどはシロアリの被害を受けているので、まず柱の交換から実施しています。並行して雨漏りしている部分の原因の特定とその解決。こちらはバルコニー部分の念入りな防水工事を実施しましたので、ここ1か月の大雨にも雨漏りすることはなくなりました。

柱の交換作業は、1F部分の柱すべてを調査していきますが、ほとんどの柱がシロアリ被害を受けていて、また被害がなくてもシロアリ防除材を塗布するため、すべての柱を裸にしていっている状況です。時間と手間はかかりますが、建物の耐久性と耐震性に大きくかかわる部分ですので、手を抜くことはできません。

朝霧南町四 1Fダイニング柱2
朝霧南町四 1Fダイニング柱3
朝霧南町四 1Fダイニング柱1
2014-06-16

朝霧南町4丁目、戸建賃貸リフォーム始まります

明石市の朝霧南町4丁目にて戸建のリフォームが始まります。

2階建てで70平米程度です。現在1階にリビングや水周り関係、2階が3室あります。朝霧駅からは10分程度、大蔵谷なら比較的平坦に。明石駅までも自転車で12-15分くらいでいけます。築40年を過ぎた家ですが、安全で快適な住まいにするべくリフォームを行います。早速部屋の内装を、とその前に近所の迷惑にもなりかねない木を適切サイズに切っています。

内装の状態は見た目にわかりますが、建物の基礎や躯体がどれくらいしっかりしているのか。この木の手入れが終わり次第、そこから調査をはじめます。

賃貸の募集は9月くらいをめどにはじめたいと思っています。

朝霧南町外観1
朝霧南町外観2
2014-04-22

お部屋止め(明石ハウス2-302)

お部屋に申し込みが入りましたので、部屋止めとなりました。

入居付けに関しまして、多くの問い合わせをいただいたり、実際に内見くださいまして、ありがとうございます。
今後ともどうぞよろしくお願いします。
2014-04-16

写真撮りに来てください!

明石ハウス2-302号室です。

昨日、電気工事、設備工事が終わり、養生を取り外しました。洗い工事と一部作業は残っていますが、これでほぼ完成です。洗い工事がまだなので、ほこりは残っていますので、スリッパは必須です。

きれいに仕上がります。ひやかしでも何でもかまいません。どんどんご訪問、ご紹介ください。

もちろん、お客さま直接でもOKです!

明石ハウス2-302リビング 140415
明石ハウス2-302エアコン
140415明石ハウス2-302ー3
140415明石ハウス2-302ー2
140415明石ハウス2-302ー1
プロフィール

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